Étape 2 · Les semaines suivantes
C'est souvent le poste le plus important de la succession, et celui qui fait le plus de dégâts entre frères et sœurs. Presque toujours pour la même raison : on discute du partage avant de savoir ce que vaut le bien.
Mis à jour le 12 août 2026Lecture 9 minutes
Information pratique
Pas un conseil fiscal : les impôts immobiliers et successoraux relèvent des cantons et parfois des communes, et ils changent. Pour une décision qui vous engage, faites confirmer les chiffres par un notaire ou l'administration fiscale de votre canton.
Tant qu'aucun chiffre n'est posé, chaque héritier raisonne avec le sien. Celui qui veut garder la maison la voit à 700'000 francs, celui qui veut vendre la voit à un million, et la discussion tourne en rond pendant des mois. Une estimation écrite déplace le désaccord sur un terrain vérifiable.
Encore faut-il savoir de quelle valeur on parle. Un même bien en a trois, et elles peuvent varier du simple au double.
La valeur fiscale
La valeur vénale
Le prix de vente réel
L'erreur la plus fréquente
Prendre la valeur fiscale de la dernière déclaration d'impôt comme base du partage. Dans plusieurs cantons romands, elle ne vaut qu'une fraction de la valeur de marché. L'héritier qui rachète la maison sur cette base fait une excellente affaire aux dépens de ses frères et sœurs, et le litige surgit souvent des années plus tard.
Un point juridique utile : pour le partage, les immeubles sont comptés à leur valeur vénale au moment du partage, et non au jour du décès. Si la procédure dure trois ans dans un marché qui monte, ce n'est pas neutre, et cela justifie parfois de réactualiser l'estimation.
Quatre voies, de la plus rapide à la plus solide. Chacune a son usage.
Estimation en ligne
Agence immobilière
Expertise indépendante
Expertise judiciaire
La règle qui évite la plupart des conflits : mettez-vous d'accord sur la méthode avant de connaître le chiffre. Deux estimations de sources différentes, avec la moyenne comme base de discussion, coûtent peu et suffisent dans l'immense majorité des cas. Chercher une troisième estimation après avoir vu les deux premières est le début du blocage.
Décrivez le bien en quelques lignes (commune, type de bien, situation de la succession) et nous transmettons votre demande à un professionnel de l'estimation, qui vous recontacte. Sans engagement.
Certaines demandes sont transmises à des partenaires commerciaux de Funere. Nous pouvons être rémunérés lorsqu'une commande aboutit, ce qui ne change rien au prix que vous payez. Comparez toujours plusieurs offres avant de vous engager.
Une estimation d'agence est gratuite parce qu'elle vise le mandat de vente : si les héritiers sont en désaccord, prenez plutôt une expertise indépendante payante.
Le choix se fait rarement sur des chiffres seuls. Mais chaque voie a un coût que les familles sous-estiment.
Garder
Louer
Vendre
Deux remarques de terrain. La location paraît être le compromis idéal, et c'est souvent la solution qui explose le plus tard : une indivision est une société sans statuts entre des gens qui n'ont pas choisi de s'associer, et chaque décision, du remplacement d'une chaudière au choix du locataire, exige l'accord de tous. Et garder par attachement est légitime, à condition de calculer ce que cela coûte chaque mois avant de s'engager.
La difficulté est arithmétique avant d'être émotionnelle. Tant que le bien n'est pas vendu, la succession ne contient pas assez de liquidités pour donner à chacun sa part. Quelqu'un doit donc payer les autres, et c'est ce qu'on appelle le rachat de parts, ou la soulte.
| Poste | CHF |
|---|---|
| Valeur vénale estimée | 900'000 |
| Hypothèque reprise (Elle reste attachée au bien) | − 300'000 |
| Valeur nette à partager | 600'000 |
| Part de chaque enfant (Trois parts égales) | 200'000 |
| Ce que l'aîné doit verser à ses deux frères | 400'000 |
| Ce que la banque doit accepter (Hypothèque reprise plus financement de la soulte) | jusqu'à 700'000 |
L'héritier qui garde doit financer une opération proche d'un achat, avec les mêmes exigences de fonds propres et de capacité financière : parlez à la banque avant d'annoncer à la famille que vous gardez la maison. Les avoirs de prévoyance peuvent parfois être mobilisés lorsque le bien devient votre résidence principale, mais cela se vérifie au cas par cas auprès de la caisse de pension et de la banque. Et si le financement ne passe pas, il vaut mieux le savoir en semaine deux qu'en mois quatorze.
Sur le plan juridique, l'hoirie fonctionne à l'unanimité : aucune décision, pas même la mise en location, ne peut être prise contre l'avis d'un seul héritier. En contrepartie, chaque héritier peut demander le partage à tout moment. Si l'accord est impossible, le juge tranche et peut ordonner la vente du bien, le cas échéant aux enchères entre héritiers. Ce n'est jamais la meilleure issue financièrement, et c'est la raison pour laquelle une expertise indépendante payée à trois coûte infiniment moins cher qu'une procédure.
Le point qui change tout en cas de vente
Si l'hoirie vend le bien à un tiers, c'est elle qui supporte l'impôt sur le gain immobilier, calculé depuis l'acquisition par le défunt. Si le bien est attribué à un héritier dans le cadre du partage, l'imposition est en principe reportée, et la charge fiscale latente suit le bien. Les règles varient d'un canton à l'autre : faites chiffrer les deux scénarios avant de choisir.
Aucune loi ne vous impose de vendre, de louer ou de décider dans un délai donné. Ce qui coûte, c'est l'absence de décision : les charges, elles, courent pendant ce temps.
En propriété commune. Les charges et l'assurance continuent de courir.
Ne vendez rien et ne videz rien tant qu'il court, si la situation financière est incertaine.
Indispensable pour toute démarche au registre foncier ou à la banque.
Le bon moment pour la première estimation écrite, une fois les esprits calmés.
Durée courante quand les héritiers s'entendent. Beaucoup plus en cas de conflit.
Une seule urgence réelle : maintenir l'assurance bâtiment et le chauffage minimal en hiver. Un dégât d'eau dans une maison vide non assurée transforme un héritage en dette.
Connaître la valeur du bien, première étape de tout partage. Une estimation écrite pose un chiffre que chacun peut vérifier.
Cadre légal : Code civil suisse, articles 602 et suivants pour la communauté héréditaire et le partage, 617 pour la valeur d'imputation des immeubles. L'impôt sur les gains immobiliers et les droits de succession relèvent du droit cantonal et les pratiques diffèrent d'un canton à l'autre. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur relevés en Suisse romande.