Schritt 2 · Die folgenden Wochen
Die Immobilie ist meist der grösste Posten im Nachlass, und der, an dem sich Geschwister am häufigsten zerstreiten. Fast immer aus demselben Grund: es wird über die Teilung geredet, bevor jemand weiss, was das Haus wert ist.
Aktualisiert am 12. August 2026Lesezeit 9 Minuten
Praktische Information, keine Rechtsberatung
Keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Die Steuern auf Liegenschaften und Erbschaften sind kantonal geregelt, teilweise kommunal, und sie ändern. Ob ein Erbe die Liegenschaft übernehmen kann, hängt zudem von der Erbengemeinschaft, vom Güterstand und vom Testament ab. Für eine Entscheidung, die Sie bindet, lassen Sie die Zahlen von einem Notariat oder von der Steuerverwaltung Ihres Kantons bestätigen.
Solange keine Zahl auf dem Tisch liegt, rechnet jeder Erbe mit seiner eigenen. Wer das Haus behalten will, sieht es bei 700'000 Franken, wer verkaufen will, bei einer Million, und das Gespräch dreht sich monatelang im Kreis. Eine schriftliche Schätzung stellt die Diskussion auf eine überprüfbare Grundlage.
Vorher ist zu klären, von welchem Wert überhaupt die Rede ist. Dieselbe Immobilie hat drei davon, und sie können sich um das Doppelte unterscheiden.
Der Steuerwert
Der Verkehrswert
Der tatsächliche Verkaufspreis
Der häufigste Fehler
Den Steuerwert aus der letzten Steuererklärung als Grundlage der Teilung nehmen. In mehreren Deutschschweizer Kantonen liegt er weit unter dem Verkehrswert. Wer das Haus auf dieser Basis übernimmt, macht ein ausgezeichnetes Geschäft auf Kosten der Geschwister, und der Streit darüber kommt oft erst Jahre später.
Ein juristischer Punkt, der viel erklärt: für die Teilung werden Grundstücke zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet, Artikel 617 des Zivilgesetzbuchs. Der Todestag spielt dafür keine Rolle. Zieht sich das Verfahren drei Jahre hin und steigen die Preise in dieser Zeit, macht das einen Unterschied. Dann lohnt sich eine aktualisierte Schätzung.
Vier Wege, vom schnellsten zum solidesten. Jeder hat seinen Zweck.
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Die Regel, die die meisten Konflikte verhindert: einigen Sie sich auf die Methode, bevor Sie die Zahl kennen. Zwei Schätzungen aus verschiedenen Quellen, der Mittelwert als Grundlage des Gesprächs: das kostet wenig und genügt in den allermeisten Fällen. Wer nach den ersten beiden Zahlen noch eine dritte Schätzung sucht, hat den Streit schon begonnen.
Beschreiben Sie die Immobilie in wenigen Zeilen, Gemeinde, Art der Immobilie, Stand der Erbschaft. Wir leiten Ihre Anfrage an eine Fachperson für Immobilienschätzungen weiter, die sich bei Ihnen meldet. Ohne Verpflichtung.
Bestimmte Anfragen werden an kommerzielle Partner von Funere weitergeleitet. Wir können vergütet werden, wenn eine Vermittlung zustande kommt, was am Preis für Sie nichts ändert. Vergleichen Sie vor einer Beauftragung immer mehrere Offerten.
Die Schätzung eines Maklerbüros ist gratis, weil sie auf das Verkaufsmandat zielt. Sind sich die Erben uneinig, nehmen Sie besser eine unabhängige Schätzung, die Sie bezahlen.
Entschieden wird selten nach Zahlen allein. Jeder Weg hat aber einen Preis, den Familien unterschätzen.
Behalten
Vermieten
Verkaufen
Zwei Beobachtungen aus der Praxis. Die Vermietung wirkt wie der ideale Kompromiss und ist oft die Lösung, die am spätesten kracht: eine Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft ohne Statuten zwischen Leuten, die sich nicht ausgesucht haben, und jeder Entscheid, vom Ersatz der Heizung bis zur Wahl der Mieterschaft, braucht die Zustimmung aller. Und aus Anhänglichkeit behalten ist legitim, solange Sie vorher rechnen, was das jeden Monat kostet.
Die Schwierigkeit ist zuerst eine Rechnung und erst danach ein Gefühl. Solange die Immobilie nicht verkauft ist, hat der Nachlass zu wenig Geld, um jedem seinen Anteil auszuzahlen. Also muss jemand die anderen auszahlen: die Miterben auszahlen, gegen Übernahme der Liegenschaft zum Anrechnungswert.
| Posten | CHF |
|---|---|
| Geschätzter Verkehrswert | 900,000 |
| Übernommene Hypothek (sie bleibt auf der Liegenschaft) | − 300,000 |
| Nettowert zum Teilen | 600,000 |
| Anteil jedes Kindes (drei gleiche Teile) | 200,000 |
| Was das älteste Kind den beiden Geschwistern auszahlt | 400,000 |
| Was die Bank finanzieren muss (übernommene Hypothek plus Auszahlung der Geschwister) | bis zu 700'000 |
Wer das Haus übernimmt, finanziert im Ergebnis einen Kauf, mit denselben Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit. Sprechen Sie deshalb mit der Bank, bevor Sie der Familie sagen, dass Sie das Haus behalten. Vorsorgegelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a lassen sich unter Umständen einsetzen, wenn die Immobilie Ihr eigener Wohnsitz wird: das prüfen Bank und Pensionskasse im Einzelfall. Und wenn die Finanzierung nicht trägt, erfahren Sie es besser in der zweiten Woche als im vierzehnten Monat.
Rechtlich gilt in der Erbengemeinschaft die Einstimmigkeit: keine Entscheidung, auch nicht die Vermietung, geht gegen den Willen eines einzelnen Erben. Dafür kann jeder Erbe jederzeit die Teilung verlangen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht und kann den Verkauf anordnen, notfalls durch Versteigerung unter den Erben. Finanziell ist das nie der beste Ausgang, und genau deshalb kostet eine unabhängige Schätzung, zu dritt bezahlt, einen Bruchteil eines Verfahrens. Wie eine Erbengemeinschaft funktioniert, steht auf der Seite Erbschaft in der Schweiz.
Der Punkt, der beim Verkauf alles ändert
Verkauft die Erbengemeinschaft die Liegenschaft an einen Dritten, trägt sie die Grundstückgewinnsteuer, gerechnet ab dem Erwerb durch die verstorbene Person. Wird die Liegenschaft in der Teilung einem Erben zugewiesen, wird die Besteuerung in der Regel aufgeschoben, und die latente Steuerlast wandert mit der Liegenschaft mit. Die Regeln unterscheiden sich von Kanton zu Kanton: lassen Sie beide Szenarien rechnen, bevor Sie sich entscheiden.
Kein Gesetz zwingt Sie, innert einer bestimmten Frist zu verkaufen oder zu vermieten. Teuer wird das Nichtentscheiden: die laufenden Kosten laufen ohnehin weiter.
Als Gesamteigentum der Erbengemeinschaft. Hypothek, Nebenkosten und Versicherung laufen weiter.
Ist die finanzielle Lage unklar, verkaufen und räumen Sie nichts, solange sie läuft.
Ohne sie geht beim Grundbuchamt und bei der Bank nichts.
Der richtige Moment für die erste schriftliche Schätzung, wenn sich die Gemüter beruhigt haben.
Übliche Dauer, wenn sich die Erben einig sind. Deutlich länger im Streitfall.
Eine einzige echte Dringlichkeit gibt es: die Gebäudeversicherung und im Winter eine minimale Heizung. Melden Sie es der Versicherung, wenn die Liegenschaft leer steht, denn für Leerstand gelten oft besondere Bedingungen. Ein Wasserschaden in einem leeren Haus macht aus einem Erbe eine Schuld.
Den Wert kennen, bevor geteilt wird. Eine schriftliche Schätzung legt eine Zahl auf den Tisch, die alle nachprüfen können.
Rechtsgrundlage: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Artikel 602 und folgende zur Erbengemeinschaft und zur Teilung, Artikel 617 zur Anrechnung von Grundstücken zum Verkehrswert. Die Grundstückgewinnsteuer und die Erbschaftssteuer sind kantonales Recht, und die Praxis unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Die genannten Beträge sind Grössenordnungen aus der Deutschschweiz. Diese Seite ist eine praktische Information und keine Rechtsberatung.