Fase 2 · Le settimane dopo
Quasi tutte le liti ereditarie in Ticino nascono da una casa, e quasi tutte cominciano nello stesso modo: gli eredi discutono di cosa farne prima di sapere quanto vale. L'ordine giusto è l'inverso.
Aggiornato il 12 agosto 2026Lettura 6 minuti
Il problema è che di valori ce ne sono almeno tre, non coincidono mai, e ognuno serve a una cosa diversa. Gli eredi che discutono senza saperlo stanno spesso parlando di numeri differenti, e ciascuno crede di parlare dello stesso.
Il valore di stima ufficiale
Il valore venale
Il valore di reddito
La regola pratica: per la divisione fra eredi si usa il valore venale al momento della divisione, non quello del giorno del decesso e nemmeno il valore fiscale. Fissatelo per iscritto, tutti insieme, prima di aprire qualsiasi discussione su chi tiene cosa. È il singolo accorgimento che evita più conflitti.
Non tutte le stime hanno lo stesso peso, e la differenza conta molto se un erede contesta.
Stima online automatica
Valutazione di un agente immobiliare
Stima bancaria
Perizia di un perito qualificato
Perizia giudiziaria
Il consiglio che vale in quasi tutti i casi: se gli eredi sono più di uno, una perizia sola, scelta insieme e pagata dalla successione, costa molto meno di tre valutazioni gratuite che nessuno accetta. Se invece l'erede è uno solo e non c'è nulla da dividere, una stima indicativa basta.
Ci dica in poche righe dove si trova l'immobile, di che tipo è e a che punto è la successione. Trasmettiamo la richiesta a un perito della sua regione, che la ricontatta. Senza impegno.
Quello che chiediamo a un perito: una perizia scritta e motivata, opponibile agli altri eredi in sede di divisione, un sopralluogo sul posto e non solo dati statistici, nessun mandato di vendita collegato, un preventivo fisso comunicato prima dell'incarico.
In alcune regioni non abbiamo ancora un perito partner. In quel caso le trasmettiamo comunque la richiesta a un perito attivo nella zona, oppure può consultare l'elenco cantonale dei periti qualificati.
Alcune richieste vengono trasmesse a partner commerciali di Funere. Possiamo ricevere una remunerazione quando un incarico va a buon fine, senza alcuna differenza sul prezzo che paga. Confronti sempre più offerte prima di impegnarsi.
Scegliete il perito insieme e mettetelo per iscritto prima dell'incarico. Una perizia condivisa vale più di tre stime separate.
Tenere
Affittare
Vendere
La scelta che sembra più comoda, cioè tenere in comune e rimandare, è quasi sempre la peggiore. Una comproprietà ereditaria che si trascina significa che ogni decisione, dalla sostituzione della caldaia alla scelta dell'inquilino, richiede l'accordo di tutti, per anni. Le famiglie che ci finiscono dentro raramente ne escono senza attriti.
Finché la divisione non è avvenuta, gli eredi formano una comunione ereditaria e dispongono dell'immobile solo all'unanimità. Un solo erede contrario blocca la vendita, e nessuno può essere costretto a restare indefinitamente nella comunione: chi vuole uscire può chiedere la divisione, e in ultima istanza il giudice può ordinare la vendita.
Nella pratica ticinese le soluzioni sono tre. La prima: un erede riprende l'immobile e versa agli altri la differenza in contanti, ed è la strada più frequente quando la casa è la residenza di famiglia. La seconda: si vende sul mercato e si divide il ricavato netto, la più semplice e la meno litigiosa. La terza: si vende all'interno della famiglia, con un prezzo concordato, ed è la più delicata, perché una differenza sensibile rispetto al valore venale può essere trattata come una liberalità e riaprire il conto delle legittime.
| Voce | CHF |
|---|---|
| Valore venale accertato da perizia | 900,000 |
| Ipoteca ripresa (il debito segue l'immobile) | − 300,000 |
| Valore netto da dividere | 600,000 |
| Quota di ciascun figlio | 200,000 |
| Da versare ai due fratelli, dall'erede che riprende l'immobile | 400,000 |
| Serve quindi, in fondi propri o aumento dell'ipoteca, entro la capacità finanziaria | 400,000 |
Quello che blocca queste operazioni è quasi sempre il finanziamento. Chi riprende l'immobile deve dimostrare alla banca la capacità di sostenere l'ipoteca aumentata, e conviene fare la verifica prima di annunciare in famiglia che si intende tenere la casa.
Tre voci meritano attenzione, e la seconda sorprende quasi tutti.
L'imposta di successione. In Ticino coniuge, partner registrato e discendenti diretti sono esenti. L'immobile è tassato dove si trova, anche se la persona defunta era domiciliata in un altro cantone o all'estero: se la casa è in Ticino e il defunto viveva altrove, guardate le regole ticinesi. Chi eredita, e in quale ordine, è spiegato in successione ed eredità.
L'imposta sugli utili immobiliari alla rivendita. Il trasferimento per successione non fa scattare l'imposta, ma la differisce. Significa che l'erede subentra nel valore e nella data di acquisto della persona defunta: quando venderà, l'utile imponibile sarà calcolato dal prezzo pagato dal defunto, magari trent'anni fa, e non dal valore al momento dell'eredità. Su una casa comprata negli anni Ottanta l'imposta può essere molto pesante. Il lato positivo è che l'aliquota diminuisce con la durata del possesso, e la durata si eredita: contano anche gli anni del defunto.
I costi correnti. Imposta immobiliare comunale, imposta sulla sostanza, valore locativo se l'immobile resta a disposizione di un erede, premi assicurativi, manutenzione. Su una casa vuota che nessuno usa questi costi continuano a correre, ed è una ragione in più per non lasciare la decisione in sospeso per anni.
Prima di firmare
Le aliquote, le franchigie e il trattamento del suo caso concreto vanno verificati con la Divisione delle contribuzioni o con un fiduciario prima di firmare un atto di divisione o un rogito.
L'immobile non va da nessuna parte. Assicuratevi solo che l'assicurazione dello stabile resti in vigore e che nessuno tolga l'acqua d'inverno.
Serve per iscrivere gli eredi a registro fondiario e per qualsiasi atto sull'immobile.
È la fase che decide tutto il resto. Prendetevi il tempo che serve, ma fissate una data per la decisione.
Dalla firma dell'accordo al rogito. Con una vendita sul mercato, aggiungete i tempi di ricerca dell'acquirente.
Una divisione contestata davanti al giudice passa facilmente i due o tre anni, con costi che erodono il valore per tutti.
Se il passo che le serve adesso è la perizia. Una perizia scritta e motivata, opponibile agli altri eredi in sede di divisione, con preventivo fisso comunicato prima dell'incarico.
Il diritto successorio è federale. Le imposte di successione, l'imposta sugli utili immobiliari, le stime ufficiali e le imposte immobiliari sono cantonali e comunali. Le cifre riportate sono ordini di grandezza per il mercato ticinese e l'esempio numerico è puramente illustrativo. Informazione pratica, non consulenza legale né fiscale.